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管理会社の管理者管理(第三者管理)の問題点って何?マンション管理士が解説!

管理会社 管理者管理 第三者管理
黒ひつじくん
黒ひつじくん
最近、管理会社で管理者管理を推進するとこが増えてるみたいね~
なかむー
なかむー
まあ無関心で理事会はお飾り、実質管理会社が動かしてるようなマンションも多いからね。
黒ひつじくん
黒ひつじくん
実質管理会社が動かしてるんだから最初から管理会社に任せちゃえってのもわからなくは無いけど、危険だよね…
なかむー
なかむー
そう、大きな落とし穴があるんだけど、仕組みがわかってないとそれにも気付けないんだよね。

じゃ、今回は管理会社の管理者管理(第三者管理)の何がマズいのか解説しようか!

 

最近よく聞く、管理会社の管理者管理(第三者管理)。

めんどうな理事会もやる必要が無く、管理会社にお任せできて良さそう!と思いませんか?

大手の管理会社でもこの管理者管理(第三者管理)を推奨する流れが起こり始めています。

 

「素人の理事会よりも大手の管理会社の方が安心…」

「理事会役員をやるのは面倒だし、管理会社がやってくれるならいいのでは?」

「大手だし、違法なことや不正はしないでしょ?」

 

そう思った方も多いのではないでしょうか。

ところが、ここには思わぬ落とし穴があるんです。

 

今回は、そんな管理会社による管理者管理(第三者管理)の問題点についてお話ししたいと思います!

管理会社の管理者管理(第三者管理)って何?

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管理者管理(第三者管理)について、ざーっくりとお話しすると、

  • 原則:マンションの共用部分に関する事は、区分所有者全員で決めましょう
  • 通常:でもみんなで決めてると収拾つかなくなるから数人の「理事」を選任して、大筋は理事会で決めてもらいましょう(=理事会方式)
  • 管理者管理:その「理事」を選任したり、理事会やるのも手間だし、「管理者」を選任して、その人に大筋を決めてもらいましょう

という感じ。

ちなみに管理者は一人に限る必要はなく、複数であってもよい(コンメンタールマンション区分所有法第3版P.148)ですが、管理者が何人もいるってパターンはあんまりないので基本は1人(1法人)にお任せします、ということになります。

 

で、本来はこの管理者は区分所有者の中から選任することが想定されていたのですが、それすら面倒なので管理会社を管理者にしてしまおう、というのが管理会社による管理者管理(第三者管理)です。

 

どうしてこうなったかの経緯は国交省パイセンがまとめてくれてるので割愛🐑ごちゃごちゃしてようわからんけど

黒ひつじくん
黒ひつじくん
多くのマンションで採用されている理事会方式ですが、法律上は理事会という概念は無く、じゃあなんでどこのマンションも理事会があるの?というと、国交省が標準管理規約というものを策定していて、どこのマンションデベロッパーも基本的にはこれに右に倣えで理事会方式の管理規約を作っているから。

つまり、管理規約を変えてしまえば理事会は無くても良いのです。

管理者管理(第三者管理)の問題点は?

では、管理者管理(第三者管理)の何が問題なのか?

問題点を箇条書きすると、

  • お金のコントロールが利かない
  • 管理会社は営利を目的とした企業である
  • そして管理会社と組合は基本的に利害が一致しない
  • 更に、管理会社はプロである。舐めてはいけない

 

私のフォロワーさんは、私が管理会社に対して敵対的ではなくむしろ友好的な関係を推奨していることはご存知だと思いますが、全権移譲してしまうとなると話は別

 

たぶんわかる人は↑の4つで何言いたいかだいたいわかると思いますが、次章で具体的に見ていきましょう!

黒ひつじくん
黒ひつじくん
次章では「利益至上主義管理会社なかむー」が管理者に就任したらどうなるかのシミュレーションをしてみましょう。

闇のゲームの始まりだよ…

管理会社の管理者管理(第三者管理)具体的な問題点

さあやってまいりました!私が【利益至上主義管理会社なかむー】です!wktk(興奮)

 

この章ではいよいよ、私が管理会社だったらどうやって合法的に儲けるか、という視点でお話しします。

 

そうですね、イメージしやすくするために仮に会社を想定しましょうか。

 

社名は【M菱(仮)】でいきましょう!

以下に登場するのは空想上の会社です。

似たような名前の会社がありますが、本件とは一切関係ありません。

似たような名前の会社は私と違って社会的地位も高く、倫理観やコンプライアンスもしっかりしてますので、実際はこんなことしません

そもそも、似たような名前の会社は管理者管理を推奨していません

全てはなかむーの妄想、理屈の上では、というお話しです。あしからず。

 工事の時期や発注先も管理者である私が決めます!

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さてさて、このマンションももうじき築10年か。

他所のマンションもだいたい築12~15年で大規模修繕工事を実施しているし、このマンションも…ん?なになに?平成20年3月10日国土交通省告示第282号

 

ほー!竣工後10年経過したら歩行者に危害を加えるおそれのある部分は打診しないといけないのか!!

 

こりゃ善管注意義務に基づき足場を掛けて打診しないといけませんね~

でも打診のためだけに足場組むんじゃ費用がもったいないなぁ~

 

よし!大規模修繕工事も10年周期でやったろ!!

 

打診や設計監理は…ウチの社員には一級建築士も一級建築施工管理技士もいるし、ウチで請けちゃおう!

 

金額は大規模修繕工事の見積額の10%!!

 

工事会社は…グループ会社のMサ・ビルウェア(仮)でやろう!!

 

紹介料も見積額の10%請求したろ!!

その分はMサが見積額に乗っけて管理組合に請求すれば回収できるし!!

管理組合(=区分所有者全員)で借入してもらいます!

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あ、でも修繕積立金が足りないな…

 

いや、積立金が足りないなら借入してもらおう!

M菱電機クレジット(仮)で借りさせれば利息でグループ会社も儲かるやん!

 

俺って商売の天才だな~

区分所有者の意見?聞く必要無し!

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一区分所有者の分際でうるさいの~

ウチが管理者なんだからどこに発注しようと自由でしょ?

 

ちゃーんと議案書にも書いて、委任状も過半数集めてるじゃない。

 

重要な内容の文字が小さくてわかりにくい?ほとんどの区分所有者は議案書なんて読まずに委任状を出している

 

だから何??

 

全員議案書読んでなくたって委任は委任、合法ですから、ウチの設計監理業務受注も、グループ会社への工事発注も、グループ会社での借入も、ぜーんぶ合法!!

マンション管理適正化法だって?

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横領・着服のリスクがあるから、管理会社は保管口座の印鑑を保管しちゃいけないんだけど…ウチが管理者なんだからウチが持つしかないよね!

 

他社もやってるし、国交省もなんも言わんし、まあいいでしょう!

管理者権限返せ?文句あるなら1/5総会やればいいじゃない

毎度毎度しつこいの~

ちゃんと委任状も過半数集めて、総会で可決されてますから。

 

何?管理者を交代しろ?

何でそんなことしなきゃいけないんですか。

 

他の皆様の信任を得て、ウチが責任を持って管理してますから、どうぞお引き取りください。

文句があるなら、区分所有者の1/5の賛同を得れば総会招集請求ができますから、賛同者を集めてきたらどうですか?

 

ま、お互い顔も名前もわからないこの大きなマンションで、ウチの財閥ブランドよりあなたを信用する人がそんなにいるとは思えませんけどね。

 

何?外部区分所有者の連絡先が分からない?

個人情報ですから、一区分所有者にはお教えできませんwww

1件ずつ登記簿でも上げて手紙書いたら良いんじゃないですか?www

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…とまぁこんなかんじ。どうですか?

繰り返しますけど、全部私の妄想です。

 

けどね。

よく考えてみてほしいんです。

 

これ、M菱さんが良識ある企業だから起こらないだけで、本気出したら簡単にできそうだと思いませんか?

 

議案書が配られても読まない。

期限ギリギリになって管理会社から「委任状出してくださーい」と電話がかかってきて、議案書は読まずに委任状に名前書いて提出。

管理組合に関わりたくないし総会なんて行ったことない。

 

心当たりありませんか?

これ、マンション全体の半分の人が自分と同じことやってたら、↑に書いたこと、全部実現できてしまうんですよ。

 

怖くないですか?

管理会社の管理者管理(第三者管理)の問題点まとめ

今回は管理会社の管理者管理(第三者管理)の問題点ということで、だいぶブラックジョーク全開でお送りいたしましたが、いかがでしたでしょうか。

 

多くの管理会社は管理者管理(第三者管理)であってもここまでえげつないことはしません。

 

だからといって、人生で最も大きな買い物で手に入れて自分の財産を、管理会社(第三者)に丸投げして本当に良いのでしょうか。

 

「お金で解決できるならいいじゃん、いくら必要?」という方ならそれでも良いと思いますが、多くのマンションオーナーはそういうわけではないはずです。

 

管理会社の管理者管理(第三者管理)に移行する前に、よーく考えてみてください!