ひつじも賃貸で住んでた時に管理会社からオプション付けるように言われたことあるけど、なんだかよくわからないから断ってたな～
後日クレーム付けて全額返金してもらったけどｗ
自分の評価に関わるから、別に必要ないんだけど契約取りたくて「ダメです、外せません」っていう営業マンもいるね！
でも必要ないものを契約させようとするのはちょっとな～
賃貸でお部屋を借りようと管理会社に行って、除菌消臭代や消火器代、安心サポート24（駆けつけサービス）の契約を勧められたことはありませんか？
「賃貸物件で管理会社に除菌消臭代を請求されたけど、これって何をしているの？」
「よくわからないから除菌消臭を契約から外したいけど、断れるの？」
「ニュースを見たけど、仲介手数料1ヶ月分請求するのは違法なの？」
黒ひつじくんのように疑問に思った方も多いはずです。
そこで今回は、
- 賃貸の除菌消臭代って断れるの？
- 賃貸の仲介手数料は原則0.5ヶ月分
- 除菌消臭代って何？
- 今回の判決について個人的に思うこと
といったことについてお話ししたいと思います！
賃貸の除菌消臭代って断れるの？
お部屋を探して、内見もして、さあ契約…というわけで管理会社に行き、提示された見積書を見ると「除菌消臭代」「消火器代」「安心サポート24」「鍵交換代」等々、よくわからないオプションがついていて、なんか高いし断れるのかなぁと思ったことはありませんか？
結論から言うと断っても構いませんが、管理会社によってはこれらのオプションを物件の契約条件にしていることもあり、断ろうとすると
「じゃ、いいですぅ～」
とどこぞのCMのようにお部屋の賃貸借契約そのものを断られるケースもあります。
除菌消臭代等は断るだけ断ってみて、管理会社側が頑なに拒否するようであれば除菌消臭等のオプションを飲んで契約するか、その物件の賃貸借契約そのものをあきらめるしかありません。
除菌消臭ってどんなことをするの？
大変申し上げにくいのですが…
ごく普通の消臭スプレーを部屋に撒く
これだけです。
↑除菌消臭（20,000円）のご尊顔。
管理会社によってはこのスプレーを撒く他に、置型芳香剤を２個ほど部屋に置いて行ってくれたりします。効果は未知数
多くの人はド〇キでファ〇リーズ買ってくればよくね？と思われるはずですが、そもそも管理会社はなんでこんなことをするのでしょうか？
①本部がフランチャイズ店に強制購入させている
昨年末にガス爆発したア〇マンショップがこのパターン。
ア〇マンショップに限らずフランチャイズ（FC）展開している大手管理会社だと、契約しているFC店に毎月大量の消臭スプレーを強制的に購入させて利益を上げているケースがあります。
本部としては売りつけた段階で利益は上がっているので、その後FC店が客に20,000円で売りつけようが、室内で処分しようとしてガス爆発で店舗を吹き飛ばそうが知ったこっちゃないというわけです。完全にみかじめ料
②客単価を上げるため
別に本部から売りつけられているわけではありませんが、
「大手FCがやってるし、ウチもやったろｗ」
ということでやっているパターン。
そりゃスプレーの原価なんてたかが知れていますから、やればやっただけ儲かります。
冒頭で触れた「消火器代」「安心サポート24」「鍵交換代」なんかも目的は一緒です。
賃貸の仲介手数料は原則0.5ヶ月分
管理会社がなんでこんなぼったくりのようなことをするかというと、賃貸の仲介手数料だけじゃ割に合わない、という事情があったりします。
件のニュースでも取り上げられている通り、賃貸物件の仲介手数料は原則として賃料の0.5ヶ月分とされています。
国交省の告示では、
宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の
額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする
とされています。
「1.08倍」「0.54倍」というのは8%の消費税分も請求できるという意味。
ただ、原則は0.5ヶ月分ですが、現実的には多くの場合、契約の際に管理会社から借主に「仲介手数料は賃料の1ヶ月分です」と説明して借主に1ヶ月分請求し、貸主には請求しないことがほとんどです。
仮に家賃７万円の物件を仲介した場合、管理会社が請求できる仲介手数料は最大でも７万円×1.08＝75,600円となります。
そこそこの売上になってるじゃんと思われるかもしれませんが、これはあくまでも契約が成立した場合の話。
現実的には、何件も内見に同行した挙句、
「良い物件無いのでやっぱやめます」とか、「友達が仲介手数料0円でやってくれるらしいのでそっちで契約します」とか、カネにならないタダ働きが結構あるんですね。
なので、管理会社のホンネとしてはもっと仲介手数料（報酬）を請求したいのですが、宅建業法と国交省の告示で仲介手数料の上限が決まっているため、それはできません。
除菌消臭代は仲介手数料の穴埋め
そこで売上UPのために編み出されたのが「除菌消臭代」「消火器代」「安心サポート24」「鍵交換代」等のオプションです。
そもそも何故仲介手数料に上限が定められているのか、というところから考えれば、これらのオプションを強制するのはだいぶグレーじゃないかと思うのですが…
いずれにしても、「やっぱやめます」と言われた場合のタダ働き分等の補填のためにこれらのオプションで穴埋めをしているという側面もあり、一概に管理会社が悪いとも言えないわけです。
他の記事でもお話ししましたが、一般的に見積総額が賃料の4～4.5倍以内であれば適正価格ですので、この範囲に収まっていれば必要経費として割り切る、というのが良いと思います。
賃貸の仲介手数料に関する今回の判決について
最後に、冒頭で黒ひつじくんが言っていた判決についての個人的な見解をお話しさせていただきます。
まずは状況の整理から。
2013年1月8日 お客さんから物件を借りたいと仲介会社に連絡
2013年1月10日 仲介会社から契約日を連絡←ここで仲介が成立
2013年1月20日 契約締結
2013年1月22日 仲介手数料支払い
本来、仲介会社は事前に「仲介手数料は1ヶ月分いただきますね」という説明をしておかなければなりませんが、この説明をしていない仲介会社も多いのが実情。
また、仲介会社からすると、このケースだと仲介が成立するのは1月20日というのがこれまでの一般的な解釈。
ところが、今回の判決では1月10日に契約日を連絡した時点で仲介は成立しており、この時点で「仲介手数料は1ヶ月分いただきますね」という説明をしなかったため、「依頼者の承諾を得ないまま0.5ヶ月分余分に仲介手数料を請求した」、と判断されたわけです。
なるほど。
引用した毎日新聞の記事を読む限り、ですが
宅建業法（告示）の内容が時代に合わなくなっているから変えた方がいいよね
というのが私の感想。
この判決に忠実に対応しようと思ったら、お客さんから問い合わせがあった時、事務所等で会う前に電話で「報酬は1ヶ月分いただきますね」って言わなきゃいけないことになりますが
普通、会う前のお客さんに電話でカネの話します？笑
なんでこんな不自然な話になってしまうかというと、宅建業法（と、報酬の額を定めた告示）が作られた頃とは家の借り方が変わってきているからです。
もう一度国交省の報酬の額に関する告示を引用します。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の
額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする
宅建業法が作られた頃の「お部屋探し」は、不動産屋の店舗や事務所に行って、物件情報（通称マイソク）を見て、気に入った物件があれば「ここ契約したいです（＝仲介をお願いします）」という流れ、基本的にはこれしかありませんでした。
そのため、対面しているこのタイミングで仲介手数料について「依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得る」ことができたわけです。
では、現在の「お部屋探し」がどうなっているかというと…
皆さんスマホで検索していませんか？
で、気に入った物件があると不動産屋に問い合わせる。
つまり、まだ会ってもいないお客さんから「ここ契約したいです（＝仲介をお願いします）」というメールや電話が入るケースが出てきます。
きっと、宅建業法を作った時にはこういったケースは想定していなかったはずです（ネットもスマホも無いので当たり前ですが…）。
仲介手数料について契約前になっても説明しない仲介会社や営業マンは論外としても、宅建業法そのものも時代に合わなくなっているので見直すべきじゃないかなー、と思います。
賃貸の除菌消臭代は断れるかまとめ
今回は仲介手数料に関する判決をきっかけに、賃貸の除菌消臭などのオプションについてお話ししましたが、いかがでしたでしょうか。
賃貸物件のオプションの契約は断れるには断れますが、管理会社によっては除菌消臭等を契約の条件としていることもありますので、総額が賃料の4～4.5倍の範囲であればある程度割り切ることも必要です。
とはいえ、安くなるに越したことはないと思いますので、見積書を見て気になったオプションは契約から外せないか交渉してみても良いと思います。
今回お話しした内容をぜひ活用してみてくださいね～♪
