理事会

マンションの総会が荒れるのは何故?揉める原因と対策について

マンション 総会 荒れる
黒ひつじくん
黒ひつじくん
お隣のマンションの総会、今年も荒れたみたいだね~
なかむー
なかむー
(なんでこいつは嬉しそうなんだ…)
黒ひつじくん
黒ひつじくん
ちょっとしたポイントを押さえるだけで炎上はある程度防げるんだけどね~
なかむー
なかむー
そうなんだよね。じゃあ今回は総会が荒れちゃう理由と対策について話そうか!

分譲マンションを購入すると、年に1度は開催される総会。

理事をやってみたり、総会開催案内が届いたから出席してみたら、なんだかすごく荒れているなぁ…と思ったことはありませんか?

 

「毎年総会が荒れるけど、これって普通なの?」

「どうしてマンションの総会は荒れるの?」

「理事会も出席者もヒートアップしているけど、どっちの言い分が正しいの?」

 

そんな疑問やご相談も多いです。

そこで今回は、

  • マンションの総会が荒れる理由
  • 総会が荒れるのを防ぐ方法

 

についてお話したいと思います!

マンションの総会が荒れる理由

一言で言ってしまえば、マンションの総会が荒れる理由は理事会・出席者側双方無知・無理解技術不足です。

 

想像してみてください。

ルール知らない人間だけでサッカーやってて「オフサイドだ!」とか言ったり、ルール知らない人間だけで野球やってて「ボークだ!」とか言ったらケンカになりそうでしょ?

 

マンションの総会も同じ。以下で解説します。

①出席者が立場を正しく理解していない

マンション 総会 荒れる

先日Twitterで某アカウントが「理事会は区分所有者の立場に立った運営を…」みたいなことを言われたとかツイートしていましたが、これなんか正にそうですよね。

「理事会」の人達も区分所有者です。笑(まぁ外部理事とか一部例外はありますが…)

 

つまり、大前提として理事会が悪意を持ってマンションの区分所有者として損をする施策を総会に上程することは通常ありません

 

なんとなーく「理事会」や「管理組合」という組織を、自分と完全に利害が相反するものと認識している人って結構多い。

先日「うちのマンションの総会議案が納得いかん!」とかで私にご相談いただいた方もそうだったのですが、管理組合・理事会・管理会社の区別や立ち位置がそもそもわかっていませんでした。

まぁその話はまたそのうち記事にするとして…すぐ書くとは言ってない

 

何が言いたいかというと、理事会側に悪意があってやっている訳じゃない=何か理由があってその内容で総会上程しているか、少なくとも「知らなかった(いわゆる善意有過失)」なわけですから、それをいきなり総会で責めるのは違うんじゃないかな、と思います。

 

まずやるべきは何でそうしたのか「お尋ね」してみたら良いと思います。

黒ひつじくん
黒ひつじくん
先日ご相談にいらした方もそうだったのですが、よくあるのが「工事金額が高い!相見積もり取ったら安くなるじゃないか!」という意見。

ご指摘はごもっともなんですが、

  • 管理会社の紹介で実績がある
  • 施工後に何かあっても管理会社が口を利いてくれる
  • 逆に自分たちで相見積もり取ったら不具合対応は自分達でやらなきゃいけない
  • 相手は素人だと思ってナメた仕事されるかもしれない

こういった諸々を勘案して敢えて提案している可能性もあるわけです。

相手の立場をきちんとわかっていれば総会でいきなりケンカ腰になることなんか無いはずなんですよね…

②法律や規約の定めを理解していない

マンション 総会 荒れる

①の立場の話とも近いですが、マンションの総会は区分所有法という法律と、その法律に基づき定められる管理規約で厳格にルールが決まっています。

 

だから学級会や町内会のように「こうした方がいいじゃん」みたいなのはそもそも出来ないことも多い。

よくある例を挙げます。

動議は出せない

総会では、動議は出せません。

理由は、区分所有法でそう決まっているから。

区分所有法第三十五条(招集の通知)
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
区分所有法第三十七条(決議事項の制限)
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
※区分所有法では総会のことを「集会」と言います。

なので総会当日「こうした方がいいじゃん」と言って、仮に出席している人全員が同意したとしても、その場で議案を修正してはいけないのです。

 

どうしても議案を修正しなければいけない場合は、再度臨時総会を招集して、議案の訂正を行う必要があります。

黒ひつじくん
黒ひつじくん
一応、特別多数決議事項以外は規約で別段の定めができますし、議案の修正も主旨が変わらず軽微なものであれば良いという見解もありますが、標準管理規約準拠の規約であれば予め通知した事項しか決議できませんし、軽微な変更であってもその責任を負うのは理事会ですから、出席者側が軽微だから良いだろというのは筋違いだと思います。

理事長は理事会決議に拘束される

これ、理事会側も知らないことも多いのですが、一般論として理事長は理事会決議に拘束される=総会で議案に反対はできないとされています(理事長のみならずその他役員も拘束されるかについては議論が割れていますが、少なくとも理事長については理事会決議に拘束されないと色々と不都合が出てきます)。

 

つまり、委任状が集まってしまっていたら可決するしかないのです。

また、総会当日に理事長の考えが変わってしまったとしても、もっというと理事会全員が納得したとしても議案の取り下げはできません

標準管理規約第54条(議決事項)

理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。

(中略)

四 その他の総会提出議案

標準管理規約第52条(招集)

理事会は、理事長が招集する。

(中略)

4 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議又はマンション敷地売却決議を会議の目的とする場合の第1項及び第4項から第8項までを除く。)の規定を準用する。この場合において、同条中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第9項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

標準管理規約第43条(招集手続)

総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない

 

⇒まとめると、総会提出議案は「理事会決議」を経なければならず、「理事会」を開催するには事前に通知が必要なため、総会当日に議案は取り下げられない、というわけです。

つまるところ、理事会で総会上程が決まって開催案内が届いたときにはほぼほぼ「勝負アリ」なわけで、理事会側としても当日にどうこうできるものではないのです。

③進行がヘタ

Twitterで管理原理主義過激派の某アカウントが結論言っちゃってましたが、最終的にはコレ。

一流の理事長(理事会)と、海千山千のエースフロントの組み合わせならマンションの総会が荒れるなんてことはそうそうありません。

仮に騒ぐ人が出てもさっさと鎮圧して終わりです。

 

この後総会が荒れるのを防ぐ方法について話しますが、議事進行テクニックについてはこちらでも書いていますので読んでみてください↓↓

マンション 総会 議事進行
マンション管理組合の総会議事進行テクニック! 理事会で1番大事なのは、支持率の確保、政治的な安定性なんだから、 この手のネタは本当は顧問の管理士業の人が書くべき。 なのに...

総会が荒れるのを防ぐには

マンションの総会が荒れる理由を一通り確認したところで、ここからは理事会側の視点でどうやったら総会が荒れるのを防げるかについて考えてみましょう!

なかむー
なかむー
総会が荒れる原因として「理事会側が区分所有法・管理規約違反の議案を上程してしまった」というパターンもありますが、これについては立ち回りやテクニックの問題では無いので割愛します。

…たぶん普通の人が思っている以上によくある(けどツッコむ人がいないから多くの場合そのままになっている)ので要注意です。

①議案の取下げ・変更はできないことを最初に説明する

マンション 総会 荒れる

ここまで話してきたような細かいルールを当日全て理解してもらうのは難しいですが、要点だけでも最初に伝えておけば良いと思います。

  • 議案は取り下げたり変更したりできない
  • 各議案説明後に質疑応答の時間を取りますので、質問がある場合は挙手をしてください
  • 議題と直接関係が無いご意見は全議案の審議が終了した後に聞きます
  • 審議が終わった議案には戻れません

 

このあたりをホワイトボードに書いておくなり、プロジェクターで映しておくなりすればOKです。

 

これははるぶーさんから教えてもらったアイデアですが、私も良いなぁと思いました。

②相手をやっつけようとしない

マンション 総会 荒れる

マンション管理組合の総会議事進行テクニックでも書きましたが、総会は一部の議案を除き出席議決権の過半数の賛成で可決ですから、反対意見を述べる人を折伏して意見を変えさせる必要はないです。

 

そもそも、賛成でも反対でも100%論理的にやっつけられない性質の議案も多いですし、ケンカするだけお互い時間と労力のムダ。

 

お気持ちはわかります、でも理事会としてはこう判断したんです、すみません、というスタンスでサクサク進めましょう。

③ルールを知らない人も多いことを忘れない

マンション 総会 荒れる

例えば「区分所有者ではなく本来は出席する権利が無い人(例えば家族)が、質問と称して議題とは関係が無い意見を述べている」といった場合、どうしますか?

 

原理原則から言えば「そもそもあなたに出席する権利はありませんので今すぐ退場してください」が正しいですよね。

 

但しこれは全員がルール(区分所有法・管理規約)を正しく認識していることが前提です。

認識していない・認識がズレている人に対してルール違反を指摘するとどうなるか。

こうなります↓↓

後にネットスラングとして名を馳せる「ンゴwww」の元ネタとなってしまったドミンゴ・グスマンさんが1試合4ボークの日本記録を樹立した時の映像ですが、審判との間でルールの認識がズレているから荒れるわけです。

 

話を戻しますが、マンションの総会でもこれは同じ。

要は発言を止めて引き下がって貰えれば良いわけですから、

「ご意見はわかりました。今は〇号議案の審議中のため、議案と直接関係が無いご意見は全議案の審議が終わった後にお伺いしたいのですが、どうでしょう?」

 

と言えば相手も引き下がりやすいですし、実はこっちの方が重要ですが周りで見ている人の心証が良いです。

黒ひつじくん
黒ひつじくん
もしこれで引き下がらなかったら意見を言っている人の方が勝手に周りの人の心証悪くして自滅してくれますから…

ルール違反の指摘は今後仲良くなってからその人をイジるときのネタとしてとっておきましょう。笑

④訊かれたことにそのまま答えない

マンション 総会 荒れる

これも③に近いんですが、要は相手のメンツを潰さないということ。

人が荒れるのって、メンツを潰されたと思うから荒れるわけですよ。

 

例えば「工事金額が高い!管理会社のボッタクリだ!」と言って荒れる人、時々いますよね。

 

この意見に対する回答も、原理原則から言えば「理事会で諸々勘案しての判断なので高いともボッタクリとも思いません。あなたが反対なら採決の時反対してください」が正しい。完全に正しい。

 

なので↑のような回答でも良いのですが、この手の人はルールを理解していないからこういう質問をしているのかもしれませんし、ただ目立ちたいから言っているだけかもしれませんよね。

 

だったら、「…理事会では問題ないと判断したのですが、金額については発注前に再度減額交渉しますので工事自体は賛成して貰えますか?工事しないで放っておくわけにはいかないので…」とか付け加えて、歩み寄っといた方が角が立たない。

「ルール上それはできないんだけど、こういう方法は?」と歩み寄るだけで当事者が荒れるのも防げますし、周りで見ている人の気分を害さなくて済みます。

 

最初にホワイトボードとかにルールを書いておけばほとんどの人は「どっちの言っていることがマトモか」はわかりますしね。笑

黒ひつじくん
黒ひつじくん
まぁ、この手の意見への対応として「ちょっと引いて誘導する」のが正攻法じゃないのはわかっているのですが、ルールでぶった切って鎮圧しきれない理事会も多いですし、相手もそこまでハイレベル(法律や規約を持ち出して不備を突いてくるタイプ)じゃないことも多いですから、まずは歩み寄ってみて、ルールでぶった切るのはその後でも良いと思います。
なかむー
なかむー
「声の大きい人」はうまくなだめて採決に持っていきたいところですが、万一「大立ち回り」を許してしまい「会場の雰囲気」を持っていかれてしまったときは「では、採決を行いますが…反対意見もありましたので先に反対を聞いておきましょうか。議案に反対の方挙手をお願いします」と反対者に挙手させ、その後「では、他の方は賛成ということでよろしいでしょうか?」と訊くテクニックもあります。

基本的に人間の心理として何かに反対する方が心理的ハードルが高いですから、大立ち回りを演じた反対者にイニシアティブを握られた流れで議案に賛成を求めるということは「反対者に反対する」ことになるわけで、その人に遠慮して賛成に挙手しないという人もいるからです。

とはいえ正攻法ではありませんので、緊急時の引き出しの1つくらいに考えてください。

⑤理事会側の統制をとる

マンション 総会 荒れる

これもはるぶーさん議長と議案説明者は分けるというテクニックを提唱されていらっしゃいますが、これと本質的には同じ。

 

総会が荒れるのを防ぎたかったら理事会メンバーは意見を統一しましょう

つまり理事会時点では反対したとしても、総会では理事全員賛成の立場を取りましょうということ。

 

理事長が1人で主張している、議案に断固たる決意が無い(ように見える)から騒げば何とか覆せると思われるんですよ。

 

人はリーダーの熱意に心を動かされるのです。

 

ワンピースもキングダムもリーダーがブレない熱意を持っているから人がついてくるんです。

 

マンションの総会だって同じ。

理事会が足並みを揃えて、熱意をもって提案するから合意が得られるのです。

 

「総会という話し合いの場で改めて話し合うのですから…」とかお花畑みたいな事を言う自称マンション管理士もいるみたいですが…

 

そういう問題じゃねぇだろ常識ねぇのかあんたは。

マンション 総会 荒れる

八方美人で「決める」ことから逃げるだけなら素人でもできますし、議論をまとめなきゃいけない管理士の立場でそれはハッキリ言って言語道断じゃないですかね。

 

ルール上「理事」は反対して良いとしても、だからと言って理事が総会の場で反対したらどうなるよ?

 

背後から撃たれた理事長はどう思うよ?

 

会社で取引先が営業に来て、上司が勧めているのに同席した部下が「いやちょっと私は反対なんですけどね…」とか言ってたらどうよ?

 

総会で改めて話し合うなら最初から理事会なんていらねーんだよバカヤ(ry

黒ひつじくん
黒ひつじくん
区分所有法の規定は管理者を「選任することができる」となっているので、原則は飽くまでも「全員で決める」なんですが、法律に規定の無い「理事会」という組織を管理規約でわざわざ作っているのはそれだと収拾がつかなくなるからです。

小規模マンションで全員の関係性ができていてケンカにならないなら構わないと思いますし、実際に区分所有者全員が役員という組合もありますが、そういった特殊なケースを除き総会が荒れるのを防ぐためには理事会の意見は統一した方が良いと思います。

なかむー
なかむー
「理事長以外の理事も理事会決議に拘束されるとしたら、小規模マンションで住戸数に対して役員が多い場合は議案が否決できないことになる」という意見もあります(例えば総戸数10で理事7名、一般の組合員3名だとして、理事会では賛成4・反対3で「可決」して総会上程された場合、反対した理事3名が総会でも反対できれば一般の組合員3名と合わせて反対票は最大「6」になるので否決できるけど、理事が反対できないとすれば反対票は最大でも一般の組合員の「3」なので理事会で可決した時点で=総会で可決となってしまう、という指摘)。

まぁそれはそうなんですが、それが問題だと思うなら規約で明確にしておけば良いですし、そんな特殊な事例持ち出されても多くの中規模~大規模マンションではそんなことまず起こりませんよね。

今回は「総会を荒れさせないためにはどうすべきか」という視点での話だとお考え下さい。

マンションの総会が荒れる理由まとめ

今回はマンションの総会が荒れる理由とその対策についてお話しましたが、いかがでしたでしょうか。

 

声の大きい人や、ヒートアップして荒れる人も中にはいるかもしれませんが、対処のポイントを押さえれば余計な諍いはある程度防げます。

 

「総会という話し合いの場で改めて話し合うのですから…」という意見をぶった切りましたが、総会が荒れて参加する人が減ってしまっては本末転倒です。

 

民主的な運営を維持するためにも、総会開催時の参考になれば幸いです。

 

 

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