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武蔵小杉タワマンに関するプレジデントの記事はどこがマズかったか

武蔵小杉 タワマン プレジデント
黒ひつじくん
黒ひつじくん
あのプレジデントの記事、ひどかったね~
なかむー
なかむー
あー、管理費と修繕積立金の区別が付かないお約束のパターンかと思いきや、突然賃貸の話を持ち出したり、駐車場使用料を三井不動産が返金せよとか、もはや論ずるに値しない記事だったねw
黒ひつじくん
黒ひつじくん
これは辰徳さんも激おこですね
なかむー
なかむー
だけど世の中にはあんな記事を真に受けちゃう人もいるみたいだから、あの記事のどこがまずかったのか一応解説しておこうか!

 

11月29日にプレジデントオンラインから配信された武蔵小杉の「トイレ禁止タワマン」に新たな火種

 

読んでみると、暴落廃墟芸人も真っ青なデタラメ情報のオンパレード

 

 

見る人が見ればデタラメなのはすぐわかるわけですが、残念なことにこんなものを真に受けてしまう人もいらっしゃいます。↓↓

なんと現役の都議会議員さんまで真に受けてしまっている…

これはマズい!!

 

というわけで今回は、

  • 分譲マンションなのにいきなり賃借人の話
  • 駐車場使用料を三井不動産から返金せよという理不尽
  • 管理費10万円なんてありえない

プレジデントの記事について、どこがどうおかしいのか、解説していきたいと思います!

黒ひつじくん
黒ひつじくん
某都議さんのおかしな主張についてはのらえもんさんの記事で詳しく追及していただいたので、この記事ではマンション管理士として管理組合に関係のあることを中心にお話ししたいと思います!

分譲マンションの話なのに、いきなり賃借人の内見?

武蔵小杉 タワマン プレジデント

いきなりヤバいニオイがムンムンです。

「家賃23万3000円、管理費1万5000円の賃貸契約希望で内見に行きました。今回の災害で家賃が下がるのではないかと思い、すぐに連絡をしたのですが、2番手での応募でした。台風でタワーマンションの脆弱さが見えた先月でも、賃貸の人気状況は普段と変わらないそうです」

引用:https://president.jp/articles/-/30904?page=2

「家賃」も、ここで言う「管理費」(管理組合が徴収する「管理費」とは別物)も、どちらもその部屋の区分所有者が設定したもので、タワマンの管理組合とは一切関係ありません。

「こんな状況で家賃を払う義務はあるのか」と苦情を出す賃貸居住者も。だが、あくまで居住者とオーナー個人間の問題であるということでデベロッパーの三井不動産は干渉せず。

引用:https://president.jp/articles/-/30904?page=2

なんだか恰も三井不動産に責任があるような書き方ですが、本文中にもあるとおり個人間の問題ですから、家賃の支払いについて三井不動産は1ミリたりとも関係ない

 

こんなのは常識です。

 

これは先が思いやられる…

黒ひつじくん
黒ひつじくん
「管理費と修繕積立金の区別が付いていない」記事はよくありますが、オーナーが設定した賃借人の管理費と混同しちゃうのはいくらなんでも…

賃借人の管理費は、部屋探しをしている人が家賃の金額で検索を掛けた時にヒットしやすくする目的で設定されたもので、家賃の一部です。

たとえば、家賃10万円のお部屋をさがしている人がいた場合、「家賃10万5,000円」で掲載すると検索から弾かれてしまいますが、「家賃10万円、管理費5,000円」と掲載すれば検索でヒットするため、オーナー側はこのような掲載の仕方をすることがあります。

駐車場代は支払う必要が無く「三井不動産から返金」?

武蔵小杉 タワマン プレジデント

個人的にこの記事で一番ツボだったのがここ。

「しかし、常識的に考えて、支払う必要はありませんので、三井不動産から返金というかたちになるのではと考えられます。購入して住まわれている方に関しては、駐車場代の支払いは原則発生しています」(担当者)

引用:https://president.jp/articles/-/30904?page=2

なるほどなるほど。

誰だ自称不動産屋のド素人連れてきたのは。

 

このタワマンはいわゆる分譲マンションなので、分譲後の管理は購入者(区分所有者)等で組織する管理組合で行わなければなりません。

当然、駐車場もマンションの共用部分ですから、管理組合が管理しなければなりません。

 

これを「常識的に考えて」「三井不動産から返金」なんて、そんなパラレルワールドの常識を持ち出されましても…

黒ひつじくん
黒ひつじくん
使用禁止期間の駐車場使用料をどうするかは、「三井不動産」でも「管理会社」でもなく、マンションの管理組合が決める事です。不服であれば管理組合と相談しましょう。

管理費が向こう10年で10万円を超えるだって!?

( ゚∀゚)アハハ八八ノヽノヽノヽノ \ / \/ \

(ヾノ・∀・`)ナイナイ

 

もう↑の2行で終わらせて良いレベル。

これね、本当にアタマおかしい

「タワーマンションの管理費というのは、ここ10年の間に10万円を超えると言われています。タワーマンションの場合、大規模修繕にかかる費用が莫大で、1万そこらの管理費ではまったくまかなえていないんです。賃借人の場合、賃貸借契約で家賃・管理費が定められているので契約期間中は変わることはありませんが、所有者に関しては跳ね上がります」

引用:https://president.jp/articles/-/30904?page=3

おかしすぎてどこからツッコもうか悩みます。

がりべんさんに言わせるとこうです↓↓

一応、1つずつ解説します。

①管理費が向こう10年で10万円を超えると言われている

そうですか。

誰が言ったんですかこれ?また自称不動産屋ですか?

 

湾岸タワマンの管理費・修繕積立金の相場についてははるぶー先生が詳しく解説されていますが、この記事を見ていただければわかる通り、最も高額なタワマンでも管理費の㎡単価はせいぜい400円程度であることがわかります。

 

武蔵小杉のタワマンの一般的な専有面積は70~75㎡くらいですから、この面積で月10万円を超えるためには、

10万円÷75㎡=1,333円/㎡

必要です。

 

何を根拠に向こう10年で1,000円/㎡近く暴騰するというのでしょうか?

 

また、現時点で高額な部類の400円/㎡でも計算してみましょう。

 

分譲マンションの管理費は専有面積に応じて算出しますから、月10万円を超えるためには、

10万円÷400円=250㎡

 

繰り返します。

 

250㎡必要なんです。

 

ではここで質問です。

専有面積250㎡のタワマンって、いくらあれば買えると思いますか?

そんなものを購入できる貴族が管理費10万円の支払いに困ると本気で思いますか?

 

某都議さんが警鐘を鳴らしていらっしゃいますが、10年後に管理費が1,000円/㎡暴騰するのも、専有面積250㎡のタワマンを買えちゃう貴族が10万円の支払いに困るのも、何を根拠に…としか。

黒ひつじくん
黒ひつじくん
管理費・修繕積立金の相場についてはこちらの記事で解説していますのでご参照ください!

②管理費と修繕積立金を混同してないかい?

上記の通り、「管理費」が10万円を超えるというのはなかなか難しい(タワマンというより高級低層・小規模マンションとかリゾートマンションならあるのでは?)ですし、管理費の話をしていたはずなのに何故かこの後「大規模修繕にかかる費用が…」とか書かれてますので、おそらく管理費と修繕積立金の区別がついていません。

 

こちらもはるぶー先生の記事がわかりやすい。

簡単に言うと、管理費は経常的な生活費修繕積立金は将来のための貯蓄

 

仮に「大規模修繕にかかる費用が賄えない」なら、上がるのは管理費でなく修繕積立金です。

大規模修繕費用が賄えないから管理費が上がる、というのは論理が破綻しています。

黒ひつじくん
黒ひつじくん
プレジデントの記事を書いた方は管理費と修繕積立金の区別が付いていなかったと思われますが、先ほどご紹介した湾岸タワマンの管理費・修繕積立金の相場についてを見てもわかる通り、高額なマンションでもせいぜい管理費400円/㎡、修繕積立金300円/㎡。

合わせて700円/㎡ですから、月10万円を超えるには専有面積142㎡以上必要で、そんな貴族のおサイフの心配をされても余計なお世話ですというしかない、という結論に変わりはありません。

③管理費を上げるか決めるのは管理組合

そもそも論ですが、

「タワーマンションの管理費というのは、ここ10年の間に10万円を超えると言われています」

引用:https://president.jp/articles/-/30904?page=3

この表現がおかしいんですよね。

 

まさか、管理費って売主の三井不動産や管理会社の判断で値上げされるとか勘違いしていませんか?

 

管理費の額は、管理組合(=マンションを購入した人たち)で決めるんです。

 

何が言いたいのかというと、仮に管理費が10万円に上がったとして(まず上がらないけど)、

「月10万円はキツイな…」

と思うなら自分たちで理事会・総会と手続きを踏んで下げることもできるわけですよ。

総括なんてできないねぇ!

まあそんなわけで今回のプレジデントの記事は論ずるに値しないわけです。論じましたけど。笑

 

で、こんなものを持ち出して人様の資産であるマンションを「負の遺産」「スラム化する」などと暴言を吐いた某都議さん。

 

いや、わかるんですよ。

この一連のツイート、どうみても「利害や立場」からの「ポジショントーク」です。

ご本人が墓穴掘ってますから。

武蔵小杉 タワマン プレジデント

要は、最初のツイートにもあるように、ご自身が「(新築の)規制を求めたい」という立場(=結論)ありきの発言だからこそ、ムキになって「お前たちは利害や立場で反論しているんだ!」となる訳です。非常にわかりやすい。

 

いや、いいんですよ、何らかの形で新築を規制するルールを作るのは。

街づくりは行政の大切な仕事の1つですし、私自身、武蔵小杉に住んでいますが人口が急激に増える事の問題点も重々承知しています。近くに新しい小学校もできましたし。

 

だけどね。

 

今、既にタワーマンションを購入し、家族と暮らし、大切な家を何十年も先まで守ろうと奮闘している人たちがいる中で、

 

根拠も示さず「スラム化する」「負の遺産」「管理組合や建物が維持できなくなる」「目の前の利害しか関係のない皆さん」「こういう人たちが、マンションバブルとその崩壊を引き起こした」等と吐き捨てるのはただの誹謗中傷ではありませんか?

 

私が言いたかったのはこれだけ。

負の側面ばかりに目を向けないで、楽しいマンション管理がしたい中村としては看過できなかったので書かせていただきました。

 

おわり!